De verkoper van onze droomwoning heeft schulden. Wat nu?
Geschreven door: Sven Van Santvliet
- 19 maart 2020
- hoeveel kan ik lenen, overbruggingskrediet, opbrengsteigendom, aankoop 100% quotiteit geldproblemen, huis kopen tips, investering in vastgoed
- 0
Je hebt na een lange zoektocht je droomwoning gevonden. Je tekent de compromis, maar enkele maanden later krijg je te horen dat de verkoper schulden heeft. Meer nog, hij wordt zelfs failliet verklaard … Wat nu?
Ontdek je dat de verkoper van je huis schulden heeft, dan doe je er goed aan om meteen je notaris te contacteren. Die gaat voor jou na of de verkoper een eenmanszaak heeft (hij is dan als natuurlijk persoon zelfstandige en heeft geen vennootschap) of zaakvoerder/bestuurder is van een vennootschap. De notaris zal in dat laatste geval (de koper heeft een vennootschap) checken via de Balanscentrale van de Nationale Bank van België (of via de Kruispuntbank der Ondernemingen) of de vennootschap van je verkoper financieel gezond is. Dat is natuurlijk erg belangrijk om te weten.
Voor je vastgoedmakelaar is het een stuk lastiger dan voor de notaris om de financiële toestand van de verkoper te achterhalen. Hij kan bijvoorbeeld niet nagaan of er fiscale schulden zijn, wat de notaris wel kan. Ook kan de verkoper schulden krijgen na de ondertekening van de compromis.
Omdat je als koper steeds een goed moet krijgen dat vrij is van schulden of hypotheek, wordt er in de notariële akten bijna altijd een clausule opgenomen die stelt dat het pand verkocht wordt 'voor vrij en onbelast'. Dit betekent dat, als de verkoper een schuld of een lening aangegaan is die gewaarborgd wordt door een hypotheek, deze schuld uiterlijk bij het verlijden van de akte aangezuiverd dient te worden. Het verkoopbedrag zal dus door de notaris (deels) gebruikt worden om de resterende schuld terug te betalen. Op die manier wordt de hypotheek doorgehaald.
Rol van de curator
Als een faillissement dreigt, dan moet onderzocht worden of de betrokken woning in een vennootschap zit of niet? Is dat niet het geval, dan kan de verkoop normaal gewoon doorgaan. Maar als de woning wel eigendom is van een vennootschap, dan wordt het iets complexer. Een curator zal in dat geval de rol van verkoper opnemen. De curator neemt immers de facto de leiding van de failliete vennootschap over van de zaakvoerder. Hij moet de vennootschap vereffenen en de schulden betalen met de opbrengst van die vereffening. Wat betekent dit voor de verkoop van jouw droomwoning? Is de compromis rechtsgeldig tot stand gekomen, dan kan de curator normaliter niet onder deze overeenkomst uit. Je kan in dat geval voor de rechtbank de gedwongen uitvoering van de overeenkomst vragen.
Verkoper huis failliet? Wat doet de bank?
Ook de bank van de verkoper heeft een rol te spelen. Zij moet immers handlichting geven, want er is een schuld bij de bank die terugbetaald moet worden. Als de verkoopprijs van de woning niet volstaat, dan zal de bank waarschijnlijk geen handlichting willen geven. Een voorwaardelijke handlichting is wel mogelijk.
De voorwaarden van deze handlichting kunnen variëren en hebben betrekking op de eigenaar: die moet oplossingen bieden, zoals het verlenen van een waarborg via een andere woning (wat meestal zeer uitzonderlijk is) of het formuleren van een voorstel om de resterende schuld aan de bank terug te betalen (via eigen middelen of via een of andere lening). Een afbetalingsplan zal voor hogere bedragen door de bank niet aanvaard worden. De kans bestaat dat de eigenaar op het akkoord met jou zal proberen terugkomen en een hogere prijs voor de woning vragen. Maar de compromis is normaliter bindend, zodat je hiervoor weinig schrik hoeft te hebben.
Verkoper huis heeft schulden? Controleer de voorwaarden van de compromis
Check steeds goed welke voorwaarden in de compromis opgenomen zijn. Hou er rekening mee dat die voorwaarden voor de twee partijen gelden: het is dus een mes dat aan twee kanten snijdt. Kan de verkoper er niets tegen inbrengen, dan kan je de gedwongen verkoop van de woning eisen. Hiervoor moet je wel een procedure voor de rechtbank opstarten.
Een alternatief bestaat erin dat je een schadevergoeding vraagt. Meestal ligt die contractueel vast. Vaak komt zo’n schadevergoeding overeen met de waarde van het voorschot of met 10% van de waarde van de woning. Je verstuurt hiervoor een ingebrekestelling naar de verkoper. Betaalt die uiteindelijk toch niet, dan zal je je tot de rechtbank moeten wenden.
Laat je bijstaan door specialisten
Bij de aankoop van een woning is het belangrijk om je goed te laten begeleiden. Neem dan ook verschillende specialisten onder de arm:
- Een professioneel immokantoor: vraag ook naar hun voorbereidend werk, informeer naar de reden van de verkoop van een woning, …
- Een onafhankelijk kredietbemiddelaar : die werkt met verschillende banken samen en zal een simulatie maken van jouw hypotheeklening. Zo kan je berekenen of die in je budget past.
- Laat ook de compromis kritisch nakijken door een notaris.
Wil je graag eens vrijblijvend komen praten over jouw droomwoning en de financiering ervan? Maak dan meteen een afspraak .