Wat moet je weten over de nieuwe Vlaamse woonbonus?
Geschreven door: Sven Van Santvliet
- 11 oktober 2019
- hoeveel kan ik lenen, herfinanciering, schuldcentralisatie, echtscheiding, overbruggingskrediet, aankoop 100% quotiteit geld besparen, huis kopen tips, investering in vastgoed, uit elkaar gaan, verbouwen tips
- 0
Er is veel om te doen geweest, de nieuwe Vlaamse woonbonus of beter gezegd het opdoeken van de woonbonus. Want de nieuwe Vlaamse regering voorziet in haar Regeerakkoord 2019-2024 de uitdoving van de geïntegreerde woonbonus. De nadruk komt te liggen op het kopen van een woning in plaats van het hebben van een woning. Wat moet je hierover nu weten?
1 Nog geen definitieve wetteksten
Momenteel is er enkel nog maar een regeerakkoord. Er is nog niets in wetteksten gegoten. Veel kan dus nog genuanceerd worden.
2 Uitdoving geïntegreerde woonbonus
2.1 Kan de overheid het systeem van de woonbonus zomaar plots veranderen?
De overheid kan altijd een fiscaal regime aanpassen. Ze gaat dat weliswaar niet zomaar doen en kan een bestaande situatie niet omdraaien. Zo blijft alles bij het oude voor bestaande woonleningen.
2.2 Verandert er iets voor mijn huidige woonbonus?
Voor bestaande hypothecaire leningen blijft de woonfiscaliteit (o.a. Vlaams bouwsparen, Vlaamse of geïntegreerde woonbonus, …) zoals ze is. Er verandert dus niets voor iedereen die nu al (vóór 31/12/2019) een hypothecair krediet heeft of nog afsluit.
2.3 Sluit je hypothecair krediet nog af vóór 31/12/2019 en profiteer van de huidige woonbonus
De huidige geïntegreerde woonbonus blijft van toepassing voor hypothecaire leningen die afgelsoten worden tot en met 31/12/2019. Heb je een compromis getekend en heb je nog geen hypothecaire lening, maak dan meteen een afspraak met één van onze hypotheekspecialisten.
De woonfiscaliteit heeft betrekking op de datum van het afsluiten van de hypothecaire lening en dus niet op de datum van de compromis. De compromis is maar een tijdelijke en voorlopige verkoopovereenkomst. Nadien moet nog de kredietakte en de authentieke aankoopakte afgesloten worden.
Het is dus de datum van de kredietakte, wanneer je dus bij de notaris gaat tekenen voor je krediet, die telt. Je doet er dus goed aan om samen met onze hypotheekspecialist te kijken dat je de kredietakte dit jaar nog kunt verlijden.
Doe je bijvoorbeeld een wederopname van je bestaande hypothecaire lening, dan zal de datum van het kredietaanbod gelden als datum van de nieuwe lening.
2.4 Mijn hypothecaire lening is tijdig getekend maar ik woon pas in mijn woning in 2020
Om van de huidige geïntegreerde woonbonus te kunnen blijven genieten, moet je enkel de hypothecaire lening afsluiten in 2019. Je bent dus niet verplicht om al in je nieuwe woning te gaan wonen.
Wel doe je er best aan om je woning zo snel mogelijk te bewonen, want pas vanaf dat moment voldoe je aan de voorwaarde van “eigen woning” en kan je de uitgaven van je hypothecair krediet opnemen in je fiscale korf.
2.5. Wat is de eigen woning ook al weer?
De “eigen woning” is de woning die je als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf bewoont.
Je bent in principe niet eens verplicht om in je eigen woning gedomicilieerd te zijn, maar dit helpt je wel in de bewijskracht. Anders ga je op een andere manier moeten aantonen dat je in de woning woont. Dit kan je dan doen aan de hand van facturen van leveranciers van nutsvoorzieningen (gas, elektriciteit, water,…) of andere facturen zoals internetproviders.
Er bestaan enkele uitzonderingen voor de eigen woning wanneer je die niet direct kunt betrekken:
- omwille van je werk (beroepsredenen)
- omwille van sociale redenen
- omwille van wettelijke of contractuele belemmeringen zijn
- omdat de verbouwingswerken aan je woning het je nog niet toelaten
In deze gevallen zal je toch nog onder de voorwaarde van “eigen woning” vallen. Je zal dit wel moeten kunnen bewijzen aan de fiscus (FOD Financiën). Zij zullen dit autonoom beoordelen.
2.6 Wat als je meerdere hypothecaire leningen heb lopen?
De nieuwe regels rond de uitdoving van de geïntegreerde woonbonus verandert niets aan de huidige regeling voor de bestaande woonleningen.
Je zal moeten kiezen als je meerdere hypothecaire lening hebt lopen die onder een andere fiscaal regime vallen (Vlaamse woonbonus en geïntegreerde woonbonus). Je kan niet van meerdere walletjes eten.
Eenmaal je gekozen hebt voor een bepaald fiscaal regime, ligt je keuze definitief vast. Je kan de klok dan niet meer terug draaien.
2.7 Wat is de impact bij wederopname?
Een wederopname waarbij je een deel van het afgeloste kapitaal opnieuw ontleent, wordt (in tegenstelling tot een herfinanciering) altijd als een nieuwe, bijkomende lening beschouwd. Wanneer je een wederopname doet, zal op het deel van de lening dat je wederopneemt, het systeem van de geïntegreerde woonbonus van toepassing zijn op voorwaarde dat die bijkomende lening is aangegaan vóór 1 januari 2020.
Bij een wederopname met authentieke (bij de notaris getekende) hypothecaire leningsakte is die datum bepalend. Als geen authentieke hypothecaire leningsakte verleden wordt (wat meestal voorkomt), geldt de datum van aanvaarding van het kredietaanbod als datum van de lening.
2.8 De looptijd van je hypothecaire lening wordt langer. Wat nu?
Als je de looptijd van je bestaande hypothecaire lening zou willen veranderen, om zo langer te kunnen profiteren van de woonbonus, ben je eraan voor de moeite.
De looptijd zoals die bestaat op 31/12/2019 wordt bevrozen. Dit zal de resterende looptijd zijn voor je woonfiscaliteit. Als je dus de looptijd verlengt en je betaalt na de bevrozen looptijd, dan zullen deze betalingen niet in aanmerking genomen worden.
Je moet weten dat banken eerder weigerachtig staan tegenover een verlenging van de bestaande looptijd. Voor hen is dit een groter risico.
Wil je de bestaande looptijd toch verlengen, dan doe je er best aan om een “externe” herfinanciering aan te gaan. Dit is een herfinanciering van je bestaande woonlening bij een andere bank of kredietgever. Hiermee kunnen wij je uiteraard mee helpen. Maak daarom zeker een afspraak en kom er vrijblijvend over praten.
2.9 Hoe zit het dan bij een herfinanciering van je hypothecaire lening
Bij een loutere herfinanciering van een bestaande hypothecaire lening moet je kijken naar de datum van de oorspronkelijke woonlening.
De herfinancieringslening, ook al is deze gebeurd bij een andere bank, wordt niet als nieuwe hypothecaire lening gezien. Naar die datum moet je dus niet kijken. Het fiscaal regime van de eerste hypothecaire lening blijft van toepassing.
Wel moet je even aandacht zijn als de herfinancieringslening hoger is dan het saldo van de oorspronkelijke woonlening. Dan kan je enkel het saldo dat gediend heeft voor de terugbetaling van de eerste woonlening gebruiken om in je fiscale korf te zetten. Het bijkomende bedrag wordt beschouwd als een nieuwe hypothecaire lening.
2.10 Je doet een pandwissel (hypotheekoverdracht), wat dan?
Een pandwissel of ook een hypotheekoverdracht is een akte die de notaris gaat opstellen wanneer het voorwerp van de hypotheek (je woning die als waarborg diende voor de bank) verandert en je een andere woning aanbiedt als waarborg voor de terugbetaling van je hypothecaire lening. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als je jouw huidige woning verkoopt en een andere woning koopt.
Geniet je nu al van de Vlaamse of geïntegreerde woonbonus en ga je zo een pandwissel doorvoeren, dan verandert er niets.
3 Verlaging verkooprecht
3.1 Registratierechten voor enige woning verlagen van 7% naar 6%
Momenteel bedragen de registratierechten voor de aankoop van de enige gezinswoning nog 7%. Vanaf 1 januari 2020 kan je genieten van een verlaagd tarief van 6% binnen het verkooprecht (of 5% bij een ingrijpende energetische renovatie).
Het zal de datum van de authentieke koopakte zijn die zal bepalen of je kan genieten van de nieuwe registratierechten. De datum van de compromis telt in principe niet. Dit zal allemaal nog verder uitgewerkt worden in wetgeving.
Koop je jouw woning aan na 1 januari 2020 zal je sowieso nieuwe verlaagde tarieven voor de enige gezinswoning moeten betalen.
3.2 Wanneer moet je je domiciliëren in je nieuwe woning?
Als je van de nieuwe verlaagde registratierechten aan 6% wilt profiteren, dan moet je wel voldoen aan de domicilieverplichting.
Concreet betekent dit dat je binnen de twee jaar na het verlijden van de notariële aankoopakte op het adres van de gekochte woning in het bevolkingsregister of het vreemdelingenregister moeten ingeschreven zijn.
Als je de toepassing vraagt van het 5%-tarief, moet je binnen de binnen de vijf jaar na het verlijden van de aankoopakte gedomicilieerd zijn.
Nog vragen over de woonbonus of je hypothecaire lening
Heb je nog vragen over de woonbonus of je hypothecaire lening, dan kan je altijd contact met ons opnemen. Wacht niet tot het te laat is.