Een vakantiewoning kopen in het buitenland: de 10 vaakst gemaakte fouten
Geschreven door: Sven Van Santvliet
- 17 augustus 2022
- hoeveel kan ik lenen, opbrengsteigendom huis kopen tips, investering in vastgoed
- 0
Het is de droom van veel landgenoten: een vakantiewoning in een zuiders land. Ook al lijkt het idyllisch, toch draait het soms uit op een echte nachtmerrie. Wij sommen voor jou de vijf vaakst gemaakte fouten op, want verwittigd man (of vrouw) is er twee waard.
1. Vakantiewoning kopen: grenzeloos vertrouwen in een buitenlandse notaris
Neen, we zeggen dat niet dat buitenlandse notarissen per definitie onbetrouwbaar zijn. Wel moet je beseffen dat de rol van een notaris in het buitenland niet altijd dezelfde is als in België. Zo wordt de rol van notaris in het buitenland vaak waargenomen door de ambtenaar van het hypotheekkantoor (in België is dit het Bureau voor Rechtszekerheid), en dat is toch wat anders dan het takenpakket van Belgische notarissen.
Sinds een tijdje kunnen Belgische notarissen ook aankopen van vastgoed in het buitenland begeleiden. We raden je dan ook zeker aan om eens met een notaris in jouw buurt hierover te praten. Bij voorkeur natuurlijk een notaris die gespecialiseerd is en ervaring heeft met buitenlands vastgoed.
2. Vakantiewoning in het buitenland kopen: geen juridisch en fiscaal advies inwinnen ter plaatse
Ga ter plaatse op zoek naar een juridisch adviseur op (advocaat, fiscalist, …) met ervaring in het aankopen van vastgoed. Bekijk ook de info in het kadaster: zijn de afmetingen correct, rust er een andere schuld op het pand of de grond, koop je vrij en onbelast, …
3. Je buitenlandse eigendom niet aangeven aan de Belgische fiscus
De Belgische fiscus weet meestal toch al dat je een eigendom in het buitenland bezit, want zeker in Europa zijn er door lidstaten vaak onderling afspraken gemaakt met betrekking tot belastingen. De fiscale administratie zal jouw globale ‘wereldinkomen’ in kaart brengen bij de berekening van je aanslagvoet.
Wat moet je precies aangeven in de personenbelasting?
Je geeft de brutohuurwaarde (*) aan van je vakantiewoning aan, na aftrek van de buitenlandse belastingen op dit onroerend goed.
De brutohuurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die je had kunnen krijgen wanneer je de vakantiewoning zou verhuren tijdens het belastbare tijdperk. Dit is dus een theoretische inschatting. De fiscus kijkt altijd mee en gelet op de dubbele belastingverdragen, zal de administratie wel weten hoeveel deze theoretische waarde ongeveer bedraagt. Geef dit dus zo realistisch mogelijk aan.
Andere fiscale aspecten
Algemeen doe je er goed aan om vooraf lang genoeg stil te staan bij het fiscale aspect van de aankoop van je buitenverblijf:
- Waarover gaat het bijvoorbeeld? Moet je belastingen betalen op de huurinkomsten?
- Bestaat er zoiets als een meerwaardebelasting in het land van je vakantiewoning?
- Wordt er een vermogenswinstbelasting toegepast?
- Welke successierechten zijn van toepassing?
Je vakantiewoning nalaten aan je kinderen is soms een ingewikkeld gegeven. Zo is er in bepaalde landen, zoals Portugal, geen erfbelasting. Maar dat betekent niet dat je zomaar je vakantiewoning gratis kunt nalaten aan je kinderen. De Belgische fiscus zal immers erfbelasting aan jou opleggen.
Als je zinnens bent om je vakantiewoning op termijn aan je kinderen na te laten, neem je best vóór de aankoop ervan al een specialist onder de arm. Zo kan je kiezen voor een gesplitste aankoop, waarbij je kinderen de naakte eigendom kopen en jij (en je echtgeno(o)t(e)) het vruchtgebruik. Na jullie overlijden worden de kinderen dan automatisch volle eigenaar, zonder bijkomende kosten. Heb je de woning toch al gekocht, dan kan je het pand schenken aan de kinderen, maar het vruchtgebruik behouden.
4. Vakantiewoning kopen: geen rekening houden met successie
Als je geen rekening houdt met erfbelasting, gaan je kinderen meer successierechten of erfbelasting moeten betalen in de toekomst. Een gesplitste aankoop (naakte eigendom-vruchtgebruik) kan een oplossing zijn. Als je kinderen het vrichtgebruik bezitten, worden ze automatisch volle eigenaar (zonder bijkomende successierechten) als jullie overleden zijn.
5. Geen hypothecaire lening aangaan en spaargeld gebruiken
Ook al heb je heel wat spaargeld en zou je geen hypothecaire lening nodig hebben om je tweede verblijf te kopen, toch doe je er goed aan hiervoor om een hypothecaire lening af te sluiten bij een Belgische bank. De intresten kan je in mindering brengen van het kadastraal inkomen (verhuurwaarde) van de vakantiewoning.
Bovendien kan je de kapitaalsaflossingen fiscaal inbrengen in de personenbelasting. De kapitaalsaflossingen geven immers recht op een belastingvermindering in het kader van het langetermijnsparen. In tegenstelling tot het wegvallen van de Vlaamse woonbonus bij aankoop van een gezinswoning is er nog wel fiscaal voordeel mogelijk bij de aankoop van een tweede verblijf.
6. Enkel maar oog voor de aankoopprijs van de vakantiewoning
Veel kopers hebben enkel maar oog voor de aankoopprijs. Maar eigenlijk zou je bij de aankoop van je vakantiewoning rekening houden met alle kosten: kosten voor de advocaat, immobiliënkantoor en notaris, overdrachtsbelasting, lokale lasten, renovatie- en onderhoudskosten, verzekeringen, gas, water, elektriciteit en eventuele gezamenlijke kosten (huis of appartement op een domein of recreatiepark). Ligt je droomhuis ver bij je vandaan, dan kunnen ook de reiskosten, zoals vliegtickets, een behoorlijke hap uit je budget nemen.
7. Mag je jouw vakantiewoning wel verhuren aan derden
In sommige landen mag je jouw vakantiewoning niet zomaar verhuren aan derden. Soms moet je er zelf in gaan wonen, moet je vergunning aanvragen, mag je de verhuur maar doen via een bepaalde instantie,... Redenen te meer om je hiervoor te informeren alvorens je jouw vakantiewoning in het buitenland gaat kopen.
8. Vakantiewoning in het buitenland kopen in het hoogseizoen
Sommige mensen gaan op vakantie en ontdekken dan mooie huizen die ze wel als vakantiewoning willen aankopen. Dan beginnen ze te dromen en brengen soms ook al een bod uit. Dit is een bod uit emotie. En bovendien in volle hoogseizoen, waar alles er beter uit ziet. De zon schijnt, alles is verhuurd (aan duurdere tarieven), heel wat excursies of attracties te doen,... De ideale wereld. Maar soms is het goed om ook eens een bezoekje te brengen tijdens het laag seizoen. Dan ziet alles er helemaal anders uit en laat je je misschien ook minder leiden door emoties. Een bod uitbrengen in het laagseizoen kan dan ook interessant zijn voor jouw portemonnee!
9. Onderhoud en opkuis van je vakantiewoning in het buitenland
Een vakantiewoning moet je natuurlijk ook onderhouden en vlak na iedere verhuur moet je de vakantiewoning ook proper maken. Hiervoor moet je dus beroep doen op een vertrouwenspersoon of een gespecialiseerde firma. Ga hier niet lichtzinnig over en neem niet gelijk wie onder de arm. Hier moet er echt blindelings vertrouwen zijn in beide partijen.
10. Vakantiewoning in het buitenland kopen zonder advies over een woonkrediet
Dezelfde regel geldt als wanneer je een huis in België gaat kopen, informeer je eerst naar de mogelijkheden om je vakantiewoning in het buitenland te kunnen aankopen. Een persoonlijk gesprek met één van onze kredietexperten zal je meer inzicht geven in je mogelijkheden. Bovendien vermijd je onaangename verrassingen. Maak zeker een afspraak.
TIP - Vakantiewoning kopen: raadpleeg een kredietbemiddelaar
Overweeg je een buitenlandse vakantiewoning aan te kopen, ga dan zeker eens langs bij een onafhankelijk kredietbemiddelaar. Hij zal voor jou op zoek gaan naar de hypotheeklening die het best aansluit bij jouw plannen en je persoonlijke situatie. Maak meteen een afspraak .
Die persoonlijke service en benadering is geen overbodige luxe. Een hypothecaire lening afsluiten voor een vakantiewoning in het buitenland is immers niet altijd eenvoudig. Zo zal de hoofdwaarborg die je aan de kredietverstrekker geeft, altijd in België gelegen moeten zijn.
Bovendien moet je weten dat de kredietgever toch een iets hoger tarief kan aanrekenen, omdat hij het risico dat je de lening niet correct terugbetaalt toch iets hoger inschat dan bij je eigen gezinswoning.
Niet alle kredietgevers zijn ook bereid om hypotheekleningen toe te staan voor vakantiewoningen. Dit kan betekenen dat je nog een stukje financiering in het buitenland moet gaan zoeken. Je kredietmakelaar screent voor jou de markt en gaat alvast op zoek naar de best mogelijke oplossing. Bekijk de lijst van Hypotheek-kantoren.