Aankoopkosten huis mee lenen? Zo doe je dat!
Geschreven door: Sven Van Santvliet
- 16 oktober 2022
- hoeveel kan ik lenen, overbruggingskrediet, opbrengsteigendom, aankoop 100% quotiteit huis kopen tips, investering in vastgoed
- 0
Je wil een huis kopen, maar hebt niet genoeg spaargeld om de extra aankoopkosten (zoals de registratierechten en het ereloon van de notaris) te betalen. Daarom wil je ook die kosten mee ontlenen. Is dit mogelijk? Ja, je kan alles lenen voor jouw huis. Kan dit nog?
Aankoopkosten huis mee lenen: mag dit nog?
Het is wettelijk verboden dat je zelf als koper van de woning de aankoopkosten zelf gaat lenen. En dit om volgende redenenen:
Je kan de aankoopkosten niet lenen in het kader van een consumentenkrediet (via de zogenaamde persoonlijke lening). De wet zegt immers duidelijk dat een consumentenkrediet niet aangewend kan worden voor onroerende doeleinden. Deze onroerende doeleinden hebben dan betrekking op de kosten voor de aankoop van je huis. Het gaat hier om bakstenen.
Een tweede reden waarom je de kosten niet bovenop de aankoopprijs kunt lenen, is dat de kredietgevers verplicht zijn om de richtlijnen van de Nationale Bank van België te volgen. De Nationale Bank heeft immers vanaf 1 januari 2020 alle kredietgevers verplicht om voor de "first time buyer" het maximaal te ontlenen bedrag te beperken tot 90% van de aankoopprijs. Dit is de basisregel. In uitzonderlijke gevallen mag een kredietgever tot 100% gaan. Maar dan heb je de kosten nog niet bijgeleend.
Aankoopkosten huis mee lenen: hoe doe je het dan wel?
Eigenlijk kan je vandaag de dag enkel nog de aankoopkosten mee lenen als je beroep kunt doen op je (groot)ouders.
1. Je (groot)ouders hebben het geld voor de aankoopkosten
Je (groot)ouders hebben dus zelf een spaarpot en zijn bereid je het geld ter beschikking te stellen. Dit kunnen ze op verschillende manieren doen. Het meest voorkomende in dit soort van situaties is dat ze het geld voor de aankoopkosten schenken.
Maar in de praktijk merken we ook op dat er anderzijds dikwijls afspraken gemaakt worden, waarbij het kind (de kinderen) het geld op hun eigen ritme willen terugbetalen.
2. Je (groot)ouders hebben het geld voor de aankoopkosten niet
In deze situatie hebben de (groot)ouders het geld voor de aankoopkosten niet. Betekent dit dan dat het volledig "game over" is? Neen, absoluut niet.
Gelukkig bestaat er nog een oplossing. Er is een gespecialiseerde kredietgever die hiervoor een apart product ontwikkeld heeft voor de (groot)ouders. In deze gevallen gaan de (groot)ouders een lening op afbetaling (een "persoonlijke lening") aan. Deze lening op afbetaling heeft dan als doel "familiale hulp aan kinderen".
Wanneer de (groot)ouders dan het geld van de lening op hun rekening krijgen, beslissen ze zelf hoe ze dit aan hun kind (hun kinderen) gaan geven. Schenken ze het of geven ze het via een familiale lening waarbij het kind (de kinderen) de lening terugbetaalt (terugbetalen).
Aankoopkosten huis mee lenen: derde mogelijkheid, bijkomende waarborg
Er bestaat nog een derde mogelijkheid om de aankoopkosten mee te lenen. Zoals je hierboven al kon lezen is de basisregel voor het maximaal te ontlenen bedrag 90% van de aankoopprijs. Maar deze definitie is eng. Eigenlijk is dit tot maximaal 90% van de waarborgpositie. Want de richtlijnen spreken duidelijk over "quotiteit". En de quotiteit is de verhouding tussen het kredietbedrag en de waarborgpositie.
Laat ons dit even duidelijk maken aan de hand van een voorbeeld.
- Aankoopprijs = 100.000 EUR
- Krediet (aankoop + kosten) = 110.000 EUR
- 1 waarborg als onderpand, namelijk de aan te kopen woning
- Waarde van de waarborg = 100.000 EUR
- Maximale quotiteit = 90%
- Maximaal kredietbedrag = 90.000 EUR
- Eigen inbreng = 20.000 EUR
- Aankoopprijs = 100.000 EUR
- Krediet (aankoop + kosten) = 110.000 EUR
- 2 waarborgen als onderpand, namelijk de aan te kopen woning en de woning van de (groot)ouders
- Waarde van de waarborgen = 100.000 EUR + 100.000 EUR (vrije beschikbare marge op de woning van de (groot)ouders) = 200.000 EUR
- Maximale quotiteit = 90%
- Maximaal kredietbedrag = 180.000 EUR
- Geen eigen inbreng nodig!
Als je (groot)ouders dus hun woning mee in waarborg kunnen geven, dan is er dus ruimte om de aankoopkosten mee te lenen! Opgelet, niet iedere kredietgever is hiertoe bereid. Maak daarom zeker een afspraak met je specialist in hypotheekleningen.
Aankoopkosten huis mee lenen, waar loert het gevaar?
Om de aankoopkosten mee te lenen, moet je dus altijd beroep doen op je (groot)ouders. Daar kan je momenteel nu eenmaal niet te buiten. Er is gewoon geen andere oplossing meer.
Daar kan dan ook het gevaar schuilen, namelijk dat jij je engagementen niet meer gaat naleven. Ofwel naar je (groot)ouders, ofwel naar de kredietverstrekker.
Moeten je (groot)ouders hun woning voor de hele duurtijd van de hypotheeklening mee in waarborg geven?
In theorie worden de waarborgen voor de gehele duurtijd van de hypotheeklening aangeboden. Dit was een voorwaarde van de kredietverstrekker om het hypothecair krediet aan jou toe te staan.
Maar de modaliteiten van een hypothecair krediet kunnen tijdens de duurtijd aangepast worden. Je kan altijd onderhandelen met de kredietverstrekker.
Wanneer kan je met de onderhandelingen starten? Welke voorwaarden moeten er vervuld zijn?
- Jij start met de terugbetaling van je woonkrediet en betaalt altijd regelmatig terug.
- Je krijgt geen rappelbrieven omdat je te laat betaalt
- Je onderhoudt je woning netjes
- Jouw woning stijgt jaarlijks met 2% à 5%
Na enkele jaren ga je dus op 90% belanden tussen het openstaand kapitaal van jouw hypothecaire lening en de waarde van jouw eigen woning. Dat is het moment waarop jij handlichting kunt vragen van de woning van je (groot)ouders.
We geven een voorbeeld.
- Waarde van jouw woning (aankoopprijs) = 100.000 EUR
- Kredietbedrag = 110.000 EUR
- Duurtijd van je hypotheeklening = 20 jaar
- Debetrentevoet = 3,50%
|
Na x jaar |
Saldo kapitaal hypothecair krediet |
Waarde van jouw woning (stijging aan 2% per jaar) |
Waarde van jouw woning (stijging aan 5% per jaar) |
|
1 |
106.000 |
102.000 |
105.000 |
|
2 |
102.000 |
104.000 |
110.000 |
|
3 |
98.000 |
106.000 |
115.000 |
|
4 |
94.000 |
108.000 |
121.000 |
|
5 |
89.000 |
110.000 |
127.000 |
Belangrijke conclusie
- Bij een meerwaarde van jaarlijks 2%, kom je na 4 jaar op een quotiteit van onder de 90%.
- Stijgt de waarde van je woning met 5% per jaar, dan duik je na 3 jaar al onder de 90%
Je merkt dus dat je al na enkele jaren de onderhandelingen kan opstarten en kan vragen om alleen jouw woning als waarborg te nemen.
Wil jij de aankoopkosten huis mee lenen? Ga naar een onafhankelijk kredietmakelaar zoals Credishop
We begrijpen dat het niet eenvoudig is om een gesprek aan te knopen met je (groot)ouders om hun hulp te vragen om de aankoopkosten huis mee te lenen. Nochtans is dit de methode om vandaag eigenaar te worden. Wil je liever dit gesprek voeren in het bijzijn van een echte professional, maak dan een afspraak bij een onafhankelijk makelaar in hypothecair krediet zoals Credishop. Deze experten begeleiden je van A tot Z.