Investeren in vastgoed: met de juiste financiering naar maximum rendement
Geschreven door: Sven Van Santvliet
- 23 februari 2025
- hoeveel kan ik lenen, herfinanciering, overbruggingskrediet, opbrengsteigendom, aankoop 100% quotiteit huis kopen tips, Investeren in vastgoed - financiering, verbouwen tips
- 0
Investeren in vastgoed, een handige startersgids
In dit artikel gaan we enkele topics bespreken die aan bod zullen komen als je beslist om te gaan investeren in vastgoed. Uiteraard kunnen we niet alles tot in detail bespreken, maar geeft het jou een eerste inzicht om met de juiste financiering het maximum rendement te halen. Neem je investering in vastgoed serieus, dan zal je ongetwijfeld nog met anderen contact hebben zoals een notaris, boekhouder of fiscalist.
Investeren in vastgoed : als particulier of via een vennootschap?
Er is een groot verschil tussen investeren in vastgoed als privépersoon of via een patrimoniumvennootschap of managementvennootschap. De keuze heeft impact op je belastingen, aansprakelijkheid en financieringsopties.
-
Privé aankoop
- Je koopt vastgoed als natuurlijk persoon en betaalt registratierechten of BTW en personenbelasting op een hoger kadastraal inkomen.
- Woonkrediet mogelijk met verschillende formules (vaste mensualiteiten, bulletkrediet, progressief krediet).
- Belasting op het geïndexeerd kadastraal inkomen (40%), geen aftrek van kosten.
- Geen woonfiscaliteit meer
- Flexibel: je kan de woning verhuren of zelf gebruiken.
-
Via vennootschap (patrimonium- of managementvennootschap)
- Interessant als je meer dan één pand koopt en je vastgoed als investering ziet.
- Investeringskrediet mogelijk, vaak gunstigere voorwaarden dan een klassiek woonkrediet.
- Kosten (intresten, afschrijvingen) fiscaal aftrekbaar, wat de belastbare winst optimaliseert.
- Minder flexibel dan privé: meestal koop je met de vennootschap vastgoed voor de huurinkomsten en het rendement
- Vastgoed blijft binnen de vennootschap en dient om een onroerend patrimonium op te bouwen
Welke optie kiezen?
Privé is vaak eenvoudiger en flexibeler, maar voor grotere investeringen biedt een vennootschap fiscale voordelen. De juiste financieringsoplossing hangt af van je doelstellingen en budget.
Hoe financier je een investering in vastgoed?
Je kan vastgoed op verschillende manieren financieren. De keuze hangt af van je situatie en of je als particulier of vennootschap koopt.
-
Privé-financiering
- Hypothecair krediet (vaste mensualiteiten of bulletkrediet).
- Opsplitsing mogelijk (combinatie klassiek + bulletkrediet).
- Progressieve kredietformules, met variabele maandlasten.
-
Financiering via vennootschap
- Investeringskrediet, specifiek voor professionele vastgoedbeleggingen.
- Mogelijkheid tot opsplitsing (klassiek krediet + bulletkrediet).
- Afhankelijk van cashflow: huurinkomsten moeten kredietlast kunnen dekken.
Goed om te weten
Bij particuliere leningen kijkt de bank naar je maximale leenlast (60%) en je leefoverschot. Bij vennootschappen volstaat het dikwijls al dat de huur hoger is dan de kredietlast.
Welke renteformule moet je kiezen? Strategieën voor maximaal rendement
De rentevoeten zijn de afgelopen jaren sterk veranderd. Van bijna onder nul tot het huidige niveau. Dat had alles te maken met de nasleep van de financiële crisis. Deze verandering heeft natuurlijk invloed op je maandlasten en dus ook op je rendement.
Onze voorkeur gaat uit naar een variabele renteformule, en wel om volgende reden.
Dikwijls zit het bij de consumenten tussen de oren dat je voor een vaste rentevoet moet kiezen. Want dat is toch goed, mijn rente kan niet veranderen. Dat is waar, dat gaan we niet tegenspreken. Maar je zou ervan versteld staan over het aantal aanvragen voor herfinanciering die wij krijgen omdat de marktrente daalt. Dan is plots die vaste rentevoet vergeten en te duur. Dan is het de schuld van die tussenpersoon (bankagent of kredietbemiddelaar) omdat hij een te dure rentevoet heeft geadviseerd.
Niets is minder waar. De tussenpersoon kiest niet altijd... Hij kan hoogstens een aanbeveling geven.
Hoe voorbereiden op stijgende rentevoeten en dus minder rendement?
Niemand zeurt als rentevoeten dalen (tenzij je een vaste rentevoet hebt), maar hoe kan je je dan voorbereiden op een stijgende rentevoet?
Kies voor een lange(re) looptijd
- Een investering in vastgoed is een visie op lange termijn. Kies daarom al van bij het begin voor een lange duurtijd.
- Zo is jouw maandelijkse aflossing niet hoog en blijft je rendement optimaal.
- Bij traditionele banken ga je hier geen oplossing vinden, daar moet een lening voor een opbrengsteigendom meestal op 15 jaar terugbetaald zijn.
- Via Hypotheek.be (= merk van Credishop) kan je gemakkelijk tot 25 en soms zelfs tot 30 jaar lenen.
Herfinancier bij een andere kredietgever
- Wanneer de rente bij je huidige kredietgever toch de pan uit zou rijzen,, kan je kiezen voor herfinanciering bij een andere bank of kredietverstrekker met gunstigere voorwaarden.
- Deze voorwaarden kunnen zijn: een lagere rentevoet, een langere duurtijd,...
Gebruik huurindexatie als bescherming
- Jaarlijks zal je normaal gezien de huurprijs indexeren zodat deze automatisch mee stijgt met de inflatie. Dit zorgt voor hogere inkomsten die een natuurlijke bescherming bieden tegen stijgende rentelasten.
Conclusie: Rendabel investeren betekent dat je goed start en proactief reageert op veranderingen in rentevoeten. Huurindexatie en goede afspraken over de leningduur bieden hierbij praktische oplossingen om je rendement veilig te stellen.
► Vaste of variabele rentevoet? Wat is de beste keuze?
Investeren in vastgoed in binnen- of buitenland: waarop letten?
Hier gaan wij geen uitspraak over doen waar je het beste aan doet. Dat zal in veel gevallen een persoonlijke keuze zijn, die waarschijnlijk geïnspireerd is door het doel dat je zelf voor ogen hebt.
Wil je zuiver rendement, dan zal je eerder een opbrengsteigendom in België kopen. Wil je de combinatie van rendement en persoonlijk gebruik, dan zal je eerder een appartement aan de kust willen of een vakantiewoning in het buitenland. Dat zal je dan deels voor eigen gebruik deels voor verhuring willen inzetten.
-
Investeren in België
- Dichtbij en makkelijker te beheren.
- Meer controle over huurders en onderhoud.
- Je kent de wetgeving (of behoort dit toch te kennen)
- Betere controle op de huurders
-
Investeren in het buitenland
- Populaire landen: Spanje, Frankrijk, Portugal.
- Vaak fiscaal gunstigere regimes.
- Extra aandacht voor beheer op afstand en lokale wetgeving.
- Seizoensgebonden rendement
Een vakantiewoning kan een goede investering zijn, maar zorg dat je het administratieve en fiscale aspect goed in kaart brengt.
Extra tips:
► De 10 meest gemaakte fouten als je een vakantiewoning in het buitenland gaat kopen.
► Lenen voor je buitenverblijf
Investeren in vastgoed en de renovatieverplichting met EPC-scores. Wat betekent dit voor jou?
Sinds enkele jaren gelden er strenge EPC-normen voor (huur)woningen. Slecht geïsoleerde panden verliezen waarde en kunnen op termijn zelfs niet meer verhuurd worden. Dat ligt toch op tafel. Belangrijk genoeg dat je er meer voer weet.
-
Waarom is een goede EPC-score belangrijk?
- Hogere huurprijzen mogelijk bij energiezuinige panden.
- Lagere energiekosten voor huurders, waardoor je pand aantrekkelijker wordt.
- Indexering van huurgelden kan beperkt worden bij een slecht EPC.
-
Hoe kan je de renovatie financieren?
- Bijlenen via een hypothecair krediet in tweede rang.
- Herfinanciering met extra budget en langere looptijd.
- Renovatielening (enkel voor particulieren, niet voor vennootschappen).
Voor investeerders is EPC een bepalende factor in de rendabiliteit van een pand. Energiezuinige woningen hebben een hogere huurwaarde en betere herverkoopwaarde.
Extra tips rond EPC en duurzaam wonen
► EPC berekenen wordt alsmaar belangrijker - waarop moet je letten
► De Vlaamse woningnorm tegen 2030 - hogere kwaliteitsnormen
Investeren in vastgoed en de eigen inbreng bij de aankoop
Bij de aankoop van een tweede woning of opbrengsteigendom vragen banken en kredietgevers doorgaans een hogere eigen inbreng dan bij je eerste woning. Dit komt omdat de Nationale Bank van België (NBB) kredietgevers oplegt om maximaal 80% van de aankoopprijs te financieren, als het niet om de "first time buyer" gaat. Hierdoor moet je minstens 20% eigen middelen voorzien, samen met de bijkomende kosten zoals registratierechten en notariskosten. Wil je een ruw idee hebben hoeveel dit eigenlijk is, neem dan +/- 38% op de aankoopprijs.
Dit geldt zowel voor privé personen die investeren als voor vennootschappen.
Niet genoeg eigen middelen? Contacteer ons, samen zoeken we naar een oplossing op maat.
Belangrijk om weten:
Dit betekent echter niet dat je per definitie beperkt bent tot een financiering van maximaal 80%. Indien je een tweede (of een volgende) woning wilt kopen zonder eigen inbreng, dan zijn er nog oplossingen. Zeker als je extra waarborgen kan bieden, bijvoorbeeld door je bestaande gezinswoning of een ander pand bijkomend in hypotheek te geven, zijn er nog steeds mogelijkheden om een hogere quotiteit te verkrijgen en minder eigen spaargeld aan te spreken.
Investeren in vastgoed: woning houden of woning flippen?
Je besluit te gaan investeren in vastgoed. Wat is jouw doel? De woning behouden en er effectief een opbrengsteigendom van maken? Of investeren om het een pand te renoveren en met winst verkopen? Dit laatste noemen ze de "woning flippen".
-
Vastgoed houden en verhuren
- Passief inkomen via huurinkomsten.
- Stabiele lange termijn investering.
-
Flippen: Kopen, renoveren en snel verkopen
- Snelle meerwaarde realiseren.
- Hogere belastingen op korte termijnwinst (meerwaardebelasting).
De keuze hangt af van je strategie: snelle cashflow of langetermijnrendement.
Pand verkopen – meerwaardebelasting of niet? Onderscheid privé en vennootschap
Als je vastgoed verkoopt met een meerwaarde (winst op verkoop), verschilt de fiscale behandeling tussen particulier eigendom en een vennootschap aanzienlijk:
-
Privé verkopen:
- Meerwaardebelasting enkel als je binnen 5 jaar na aankoop met meerwaarde verkoopt.
- Na 5 jaar verkoop je in principe belastingvrij (voor privé-woningen die niet beroepsmatig gebruikt worden).
- De meerwaardebelasting bedraagt momenteel 16,5% op de winst die je maakt bij verkoop
- Conclusie privé: hou panden bij voorkeur langer dan 5 jaar aan om meerwaardebelasting te vermijden.
-
Verkoop via vennootschap:
- De gerealiseerde meerwaarde maakt integraal deel uit van de winst en wordt belast via de vennootschapsbelasting.
- Tarieven van 20% tot 25% afhankelijk van je vennootschap.
- Geen tijdsbeperking zoals bij privé. Elke verkoopwinst is dus belastbaar, ongeacht hoe lang je het pand bezit.
- Conclusie vennootschap: Hou rekening met meerwaardebelasting op ieder moment van verkoop.
Investeren in vastgoed - conclusie startersgids
Je merkt dat er veel verschillende zaken op je afkomen als je beslist om te gaan investeren in vastgoed. Je laat je hier best door vakmensen bijstaan. Voor de financiering van jouw investeringspand, staan wij uiteraard voor je klaar om je te helpen zodat jij het maximum rendement haalt uit jouw project.
Wil je concreet weten hoe jij jouw vastgoedplannen kan realiseren? Maak vrijblijvend een afspraak met onze experten.