Eigen inbreng voor aankoop van woning via hamsterhuren
Geschreven door: Sven Van Santvliet
- 06 februari 2020
- hoeveel kan ik lenen, echtscheiding, overbruggingskrediet, opbrengsteigendom, aankoop 100% quotiteit huis kopen tips, huis verkopen tips, investering in vastgoed, uit elkaar gaan
- 0
Hamsterhuren is upcoming trend. Aangezien banken een steeds grotere eigen inbreng vragen bij hypotheekleningen, zullen meer en meer mensen eerst een woning huren en intussen sparen. Als je met de verkoper van het pand vandaag een verkoopbelofte ondertekent, dan heb je maximaal 10 jaar tijd om de woning echt te kopen. Tot die tijd huur je de woning en spaar je om voldoende eigen inbreng te hebben en een hypotheeklening te krijgen. Zo krijg je het beste van twee werelden: je droomhuis glipt niet door je vingers en je hebt tijd om voldoende spaarreserve aan te leggen voor je lening.
Eigen inbreng bij woonkrediet verplicht
Banken worden door de toezichthouder verplicht om steeds strengere regels te hanteren bij het toekennen van een hypothecair krediet. Dit maakt dat je, om een woonkrediet te krijgen, een steeds grotere eigen inbreng nodig hebt. Uitzonderingen zijn weliswaar nog mogelijk, maar het blijven uitzonderingen.
Wat is hamsterhuren?
Bij hamsterhuren is het jouw bedoeling om ooit eigenaar te worden. Alleen beschik je nu nog niet over de nodige eigen middelen (spaargeld) om een woning te kunnen kopen. Hoe gaat hamsterhuren concreet? Met de verkoper van het onroerend goed (een bouwbedrijf) sluit je in feite twee overeenkomsten:
- een verkoopbelofte met aankoopoptie van een woning
- een huurovereenkomst van een woning
1. Verkoopbelofte met aankoopoptie
De verkoper belooft je de woning te verkopen tegen een vastgestelde prijs. Door de verkoopbelofte krijg jij een optie (mogelijkheid) om het pand aan te kopen. Je hebt maximaal tien jaar tijd om te beslissen of je de optie licht, met andere woorden of je wilt overgaan tot aankoop van de woning. De verkoper blijft dus voorlopig de eigenaar, jij bent de huurder.
Beslis je na enkele jaren om de optie niet te lichten, dan is dat geen probleem. Je bent hiertoe niet verplicht. Je blijft dan gewoon huurder. De verkoper blijft dan eigenaar en mag dan zelf beslissen wat hij met de woning doet (bv. verkopen). Licht je de optie wel, dan eindigt de huurovereenkomst en komt de verkoopsovereenkomst tot stand.
2. Huurovereenkomst
Na de ondertekening van de verkoopbelofte huur je de woning. Er moet dus een huurovereenkomst opgesteld worden. De huurgelden die je betaalt, worden later in mindering gebracht van de aankoopprijs. In totaal kan je maximaal vijf jaar aan huurgeld verrekenen.
Essentiële kenmerken van hamsterhuren
Wat is er belangrijk bij hamsterhuren?
- Het moet gaan om een onroerend goed (bijvoorbeeld een huis of appartement).
- Je krijgt de woning ter beschikking.
- Het gaat om een duidelijk afgebakende periode.
- Je kan huurgelden in mindering brengen van het aankoopbedrag (maximaal voor vijf jaar).
- De eigendomsoverdracht van het onroerend goed gebeurt niet van rechtswege. Je kan zelf beslissen of je de optie licht of niet. Je bent dus niet verplicht om de woning te kopen.
Waaraan moet de hamsterhuurwoning aan voldoen?
Een hamsterhuurwoning is een nieuwbouwwoning die moet voldoen aan de geldende energienormen. Aangezien het om een nieuwbouw gaat, dien je zelf geen budget meer te voorzien voor renovatiewerken. De woning is instapklaar en je geniet van een mooie afwerkingsgraad.
Wat bepaalt de verkoopprijs en de huurprijs?
Hamsterhuren lijkt op het eerste zicht te mooi om waar te zijn. Zijn er dan geen addertjes onder het gras met betrekking tot de aankoopprijs en de huurprijs?
1. Hamsterhuren: verkoopprijs
De verkoopprijs wordt op dezelfde manier bepaald als voor andere nieuwbouwwoningen. De ligging van de woning en het aantal vierkante meter bewoonbare oppervlakte zijn cruciale elementen, net zoals de graad van afwerking en de EPB-waarde (hoe energiezuinig is de woning?). Op de bouwgrond betaal je registratierechten, op de nieuwbouwwoning BTW. Dat geldt ook voor woningen die niet voor hamsterhuren bestemd zijn.
2. Hamsterhuren: huurprijs
Ook de huurprijs is marktconform en houdt rekening met de gebruikelijke criteria. Soms zal de huurprijs toch iets hoger liggen, omdat rekening gehouden wordt met de registratierechten en BTW. Maar dit hoeft niet nadelig te zijn. Als je later beslist om de woning te kopen, kan je immers tot vijf jaar huur verrekenen met de aankoopprijs. Wat verder in dit artikel hebben we voor jou de berekening gemaakt.
Voor wie is hamsterhuren interessant?
Hamsterhuren is voor veel doelgroepen een interessante piste om eigenaar te worden van een woning. Vooral omdat sinds januari 2020 de Nationale Bank van België de kredietgevers strikte richtlijnen heeft opgelegd voor het verstrekken van woonkredieten. De regel is dat je tot 90% van de waarde van je woning mag en kan ontlenen. Slechts in een beperkt aantal gevallen zal je een hoger percentage kunnen lenen.
Dit maakt dat de volgende profielen baat kunnen hebben bij hamsterhuren:
- Je bent jong en wil samen met je partner jullie eerste woning kopen.
- Je bent gescheiden en wilt opnieuw starten en eigenaar worden.
- Je bent al wat ouder en wilt kleiner gaan wonen.
- Je bent single en wilt eigenaar worden.
- Je hebt een bescheiden inkomen.
- Je hebt onvoldoende spaargeld of geen eigen inbreng om een woning te kopen.
Hoeveel eigen inbreng kan je bij elkaar krijgen via hamsterhuren?
Hypotheek.be heeft een kleine vergelijking voor je gemaakt en zocht een huurkoopwoning in het aanbod van Hamsterhuren.be op.
Voor een nieuwbouwappartement van 87m² met twee slaapkamers en twee terrassen zou je maandelijks € 825 betalen. Als je nu zou hamsterhuren, zal je na 5 jaar of 60 maanden een totaal van € 49.500 aan huurgelden of credits betaald hebben. De optieprijs of verkoopprijs bedraagt vandaag € 298.000. Als je binnen een periode van tien jaar beslist om de woning aan te kopen, moet je nog slechts € 248.500 betalen.
Dat betekent dat je een lening nodig hebt die overeenkomt met 83% van de aankoopprijs, ofwel 83% quotiteit. Dat valt perfect binnen de normen van de Nationale Bank van België. Heb je intussen ook al wat kunnen sparen, dan kan een lening van minder dan € 248.500 volstaan. Zo kan je toch nog alles lenen voor je woning!
Hamsterhuren: sterke kaarten voor je hypothecaire lening
Als je instapt in de formule van het hamsterhuren, dan beschik je mogelijk over sterke kaarten voor je hypothecaire lening. Je hebt immers al een deel van de aankoopprijs onrechtstreeks betaald via het betalen van de huurgelden (credits). Zo moet je minder lenen en zal je leenquotiteit (de verhouding tussen het bedrag dat je leent en de waarde van de woning) veel lager liggen: vermoedelijk ergens tussen de 80% en de 90%. Hoeveel die quotiteit exact bedraagt, hangt natuurlijk af van het moment waarop je de optie licht.
Uiteraard willen we je dan graag verder helpen met je woonkrediet. Lees ook zeker het artikel ‘Hoe kijkt een kredietgever naar je woonkrediet?’ . Heb je inmiddels al vragen over een hypothecaire lening en wil je je laten bijstaan door een specialist, maak dan meteen een vrijblijvende afspraak .
Welk tarief krijg je voor je woonkrediet?
Omdat je bij hamsterhuren vandaag nog geen eigenaar bent of wordt, hoef je nu ook nog geen woonkrediet te hebben. Zoals hierboven al vermeld, krijg je tien jaar tijd om te beslissen of je de optie licht en dus eigenaar wordt. Als je die optie zou lichten in het tiende jaar, dan zal je de rentevoet krijgen die op dat moment van kracht is.
Het is dus onmogelijk te zeggen wat het tarief voor je woonkrediet binnen tien jaar zal zijn.
Gelet op de huidige lage rentevoeten, is de kans reëel dat het tarief voor je hypotheeklening waarschijnlijk hoger zal liggen dan de huidige rentevoeten. Slecht nieuws dus? Niet noodzakelijk. Het tarief voor je woonkrediet is vandaag niet je grootste bekommernis. Je huidig probleem is dat je onvoldoende of geen eigen inbreng hebt om je droomhuis te kopen. Via hamsterhuren vind je daarvoor een oplossing. Bovendien zal je binnen tien jaar ook carrière gemaakt hebben en dus meer verdienen.
Het is een persoonlijke keuze die je, zoals bij ieder belangrijk levensmoment, weloverwogen moet maken. Een afweging tussen alle pro’s en contra’s is nodig.
Waar kan je terecht voor hamsterhuren?
Op het moment van het publiceren van dit artikel is hamsterhuren een opkomende techniek om eigenaar te worden. Er zijn in België niet veel bouwondernemingen die deze formule aanbieden. Hypotheek.be kent slechts één bouwpromotor in België die deze formule aanbiedt. Dit bouwbedrijf heeft zich goed laten omringen door Belfius Immo, dat het financieel technisch kader mee heeft uitgewerkt. Sowieso kan je voor meer informatie ook altijd terecht op www.hamsterhuren.be.
Heb je vragen over een woonkrediet?
Zit je nu al met vragen over een woonkrediet, contacteer ons gerust. Maak vrijblijvend een afspraak om jouw droomplannen te bespreken.